Перед покупкой недвижимости или земельного участка важно заранее собрать максимально полную и актуальную информацию об объекте, поскольку именно на этапе подготовки сделки можно выявить правовые и фактические ограничения, способные повлиять на возможность использования имущества в будущем. Речь может идти о запретах и ограничениях на строительство, реконструкцию, размещение отдельных объектов, о дополнительных требованиях к использованию территории, а также о рисках, связанных со снижением инвестиционной привлекательности объекта и с дополнительными расходами на согласования и оформление документов. Особенно важно проверить, не находится ли объект в границах зон с особыми условиями использования территории, поскольку законодательное регулирование в этой сфере меняется, а границы зон могут уточняться, в том числе в связи с установлением и изменением зон затопления и подтопления, сведения о которых подлежат внесению в ЕГРН.
Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) представляют собой территории, в пределах которых установлен специальный правовой режим использования земельных участков и иных объектов недвижимости. Такие зоны вводятся для обеспечения безопасности граждан, защиты окружающей среды, сохранности инженерной и транспортной инфраструктуры, а также для соблюдения санитарных, природоохранных и иных обязательных требований.
Земельным кодексом РФ предусмотрено 28 видов зон с особыми условиями использования территорий. К ним, в частности, относятся охранные зоны трубопроводов, объектов электросетевого хозяйства, линий связи, придорожные полосы, водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны и иные территории, на которых действуют специальные ограничения.
Нахождение объекта недвижимости в пределах ЗОУИТ не всегда означает полный запрет на его использование, однако влечет определенные правовые последствия. В зависимости от вида зоны на земельном участке могут быть запрещены строительство, реконструкция, размещение отдельных объектов, изменение вида разрешенного использования или проведение определенных работ; в ряде случаев использование допускается, но только при соблюдении специальных условий и согласований.
Получить официальные сведения о наличии или отсутствии ограничений можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости. Запрос на предоставление выписки можно подать лично через офис МФЦ, а также дистанционно — с использованием электронных сервисов Росреестра или портала Госуслуг.
Самым быстрым и бесплатным способом предварительной проверки информации о ЗОУИТ является сервис «Публичная кадастровая карта», размещенный на портале «Национальная система пространственных данных». Сервис доступен без авторизации и позволяет в удобной форме определить, попадает ли земельный участок в границы зоны с особыми условиями использования территории, если соответствующие сведения уже внесены в ЕГРН.
При этом важно учитывать, что на Публичной кадастровой карте отображаются только те ЗОУИТ, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Поэтому для принятия окончательного решения о сделке рекомендуется использовать комплексный подход: предварительно проверить объект с помощью Публичной кадастровой карты, а затем запросить официальную выписку из ЕГРН.
Проверка правового режима земельного участка или иного объекта недвижимости до покупки — это разумная мера предосторожности, которая помогает защитить интересы правообладателя и избежать серьезных правовых и финансовых последствий в будущем. Чем полнее информация об объекте на этапе подготовки сделки, тем надежнее и безопаснее сама сделка.
